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jueves, 11 de junio de 2015

3 mitos sobre la venta de tu casa

MITO nº 1


Contratar un agente inmobiliario que rebaja sus honorarios es una buena manera de ahorrar dinero a la hora de vender tu casa.

LA VERDAD:Los agentes que cobran honorarios más bajos, generalmente hacen menos por ti; poco más que poner un cartel de SE VENDE. Por término medio, los agentes que cobran honorarios completos venden más deprisa y mejor que los más baratos, ya que invierten más en la comercialización de tu casa. Además, estos incentivan más y mejor a sus colaboradores por lo que agilizan la venta.

Ese ahorro de unos pocos miles de euros puede costarte muy caro.



MITO nº 2


Todos los agentes son iguales.

LA VERDAD: Como en cualquier otra profesión hay agentes muy buenos y otros que no lo son. Un gran agente conoce su mercado, tiene una experiencia probada, y puede vender tu casa rápidamente y por el mejor precio posible, en los tiempos buenos, y en los malos también. Tienes que buscar al mejor agente posible.

El dinero y los quebraderos de cabeza que te vas a ahorrar, merecen la pena.

MITO nº 3


Debes elegir el agente que te dice el precio más alto de tu casa.

LA VERDAD: Los agentes con poca experiencia, o poco profesionales, con frecuencia tratarán de conseguir encargos de venta diciéndoles a sus clientes que pueden pedir un precio poco realista. Con las expectativas de precio erróneas sólo conseguirán tener la casa siempre EN VENTA. Debes tomar tu decisión en función del que te hable más claro y te ofrezca el mejor plan de comercialización, e insistir en que te muestren un análisis de mercado riguroso.

Debes basar TU precio de venta en este análisis de mercado


martes, 9 de junio de 2015

El Contrato de arras

Es habitual que cuando el comprador y el vendedor están de acuerdo en una compra-venta, se firme un contrato de arras o señal, que es un contrato privado, donde las partes pactan su compromiso de llevar a cabo la compra-venta del inmueble, entregándose como prueba una cantidad en concepto de señal o "arras”.

La cantidad que se establezca como “arras” no está establecida legalmente, por lo que será la voluntad de las partes la que decida que porcentaje del precio total, se anticipará en el contrato de arras, si bien es habitual que sea entre un 5% y un 15% del precio total.

Llegados a este punto es fundamental distinguir que existen tres tipos de arras, en función de la voluntad de las partes, con diferentes consecuencias en caso de incumplimiento del contrato o arrepentimiento:

Arras penitenciales


Las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato, pudiendo ambas partes desistir con la perdida de la cantidad entregada o con la devolución de las misma doblada, en función de que parte incumpla su compromiso.

Arras confirmatorias 


Se trata de una entrega a cuenta del precio de compraventa. Por tanto, si el comprador o vendedor incumple lo pactado en el contrato de arras, la parte contraria puede obligar a la otra al cumplimiento del contrato o a su resolución, y solicitar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento. Al contrario de lo que ocurría con las arras penitenciales, las partes no pueden resolver el contrato perdiendo la cantidad estipulada como arras, pues las mismas no prejuzgan sobre la indemnización por incumplimiento, en caso de que este se produjese. 

Arras penales 


En caso de incumplimiento, la parte que incumpla perderá las arras entregadas o tendrá que devolverlas dobladas, según la parte que sea responsable por incumplimiento. Pero esto no impedirá que la parte que ha cumplido pueda pedir una indemnización por los daños causados, siempre que estén justificados, además de poder obligar al cumplimiento forzoso.

¿Qué es la reserva y la oferta en la compra de una casa?



Después de haber buscado y encontrado la vivienda que interesa, habiendo para ello visto y comparado unas cuántas, y suponiendo que se ha llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio, llega el momento de "atar" la operación.

Para ello se acuerda con el comprador el pago de una "señal" de reserva de la vivienda, con el compromiso de no vender la vivienda a otro posible comprador, que también pudiera estar interesado.

Al hacer esta entrega de dinero, si el piso se ha encontrado a través de su Agente Inmobiliario RE/MAX se hará el depósito de la reserva en la inmobiliaria, quién debe entregar un documento de "reserva" por el que se reconoce el pago del citado importe para la compra de la vivienda correspondiente (haciendo referencia a la ubicación de la vivienda) en la fecha del día, cuyo precio es el pactado e incluso cerrando la fecha máxima para formalizar la escritura de compraventa y el importe que se debe pagar en ella. Debe recoger la firma de quién recibe la señal.

La reserva puede estar condicionada a la aceptación de las condiciones del comprador, por ejemplo, al realizar una oferta por una propiedad. En este caso, si el vendedor no acepta el precio o las condiciones que ofrece el comprador, entonces, no queda formalizada la oferta, por lo que la oficina RE/MAX, que actúa como mero depositario del dinero ingresado, le devolverá íntegra la cantidad entregada, si por el contrario el cliente vendedor acepta la oferta, entonces se formaliza la reserva.

El código civil ya recoge este tipo de acuerdos. En concreto, el pago para reservar la vivienda se considera como "arras penitenciales", lo que significa que:

Si se decide no comprar la vivienda por cualquier circunstancia, después de haber pagado el importe por reservarla; se perderá el citado importe, pues el vendedor no está obligado a devolverlo. Sería como un pago que se ha hecho por el trastorno causado al vendedor, quién ya contaba con tener cerrada la operación, y en el transcurso del plazo que ha pasado desde la reserva hasta el momento de decidir no seguir adelante con la compra, él podía haber encontrado otro comprador y sin embargo, guardo la reserva.

Si es el vendedor quién después de haber recibido la señal, el que decide no llevar a cabo la venta por cualquier circunstancia (arrepentimiento, mejor oferta, etc.), deberá devolver el importe entregado como reserva más una cuantía igual al citado importe.

Cuando llegue el momento de formalizar el contrato de compraventa normalmente se pacta, pagar en ese momento una parte del importe total del precio de la vivienda (10% habitualmente) y el resto al formalizar la escritura de compraventa en el notario. De ese importe se deduce el importe entregado por la reserva anteriormente.

miércoles, 3 de junio de 2015

Examinando las características físicas y legales de la vivienda

Examinar las características físicas de la vivienda:


Para ello es imprescindible llevar a cabo una visita personal a la vivienda que se ofrece en venta, acudiendo a verla, comprobando que coincide con lo ofertado, la calidad de sus materiales, el estado de sus instalaciones, su grado de conservación, luminosidad, vistas, entorno del que disfruta, ruidos, acceso a medios de transporte, etc.

Cualquier anomalía, no dude en ponerla en conocimiento del vendedor y si necesita o así desea, hágase acompañar por un profesional (arquitecto, aparejador).
Cuando la primera información relativa a la vivienda que podamos comprar resulte de folletos informativos, será necesario tener en cuenta:

  • Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios
  • Plano de la vivienda misma.
  • Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, o expresión de no hallarse inscrito en el mismo. 
  • Precio total de la vivienda y servicio accesorios y forma de pago


Examinar la situación jurídica de la vivienda

Para conocer bien la vivienda que vamos a adquirir no sólo es preciso visitarla, sino que además es imprescindible conocer cuál es su situación jurídica, es decir, tener Claro:

  • A quién pertenece, y por tanto, quién o quiénes son sus propietarios. 
  • Si existen cargas o gravámenes sobre la misma, es decir, si existen hipotecas, embargos u otras cargas que la afecten. 
  • Si existen inquilinos o poseedores de la misma. 
  • Si está sujeta a algún régimen especial, como ocurre con las Viviendas de Protección Oficial. 
  • En caso de tratarse de un piso en comunidad de propietarios, si está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad. 
  • Si se ha pagado por ella el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la antigua Contribución Urbana. 
  • Tratándose de viviendas en construcción o nuevas, si se ha contratado por el promotor un seguro que cubra los daños que se puedan producir por defectos estructurales del edificio. 
Tratándose de Viviendas de Protección Oficial (VPO), o de Precio Tasado (VPT), si existe alguna prohibición de disponer sobre la misma, o si existen derechos de tanteo y de retracto a favor de la Administración Pública.

¿Cuáles son los principales errores a la hora vender una casa?

Parece sencillo, pero solo a simple vista. Y es que, cuando un particular decide embarcarse en la ardua tarea de comprar o vender un inmueble por su cuenta, rápidamente comienza a cerciorarse de la complejidad de las gestiones y acciones que se han de llevar a cabo. 


Errores a la hora de vender una casa
La simple atención de llamadas y visitas, la compleja redacción que conlleva la elaboración de contratos de compraventa, el acompañamiento y preparación de la escritura notarial, la certificación energética del inmueble el asesoramiento en la valoración fiscal del inmueble o en el cambio de catastro o de suministros, son solo algunos ejemplos de las innumerables acciones a las que se ha de enfrentar. Aspectos, que por el contrario son ofrecidos por los profesionales inmobiliarios, ya que brindan una asistencia integral que abarca todo el proceso desde que se firma el control de gestión de venta hasta los servicios de notaria.

La valoración de la propiedad es otro punto a tener en cuenta. Los clientes vendedores tienden a valorar sus inmuebles por encima del precio del mercado, lo que incurre en un enorme descenso de posibilidades de venta, así como la ralentización de la misma. Y es que, en muchas ocasiones, los dueños del inmueble son incapaces de ver su vivienda de forma objetiva, siendo invisibles o poco importantes los defectos que tiene su casa, lo que les lleva a pensar en precios muy superiores a los del mercado, Por este motivo, es aconsejable que el agente inmobiliario realice previamente un exhaustivo estudio de mercado personalizado para cada cliente tras el cual se aconseja el precio de venta inicial.

A la hora de mostrar una vivienda, el vendedor también incurre en una serie de errores que pueden dificultar en un alto grado la venta. La necesidad de establecer un filtro en las visitas es un aspecto que apenas se tiene cuenta, ya que en muchas ocasiones el vendedor no repara en el hecho de que no todos aquellos que solicitan visitar su vivienda son potenciales compradores sino curiosos o incluso posibles ladrones. En este sentido, los vendedores no son los únicos en cometer errores a la hora de realizar una operación inmobiliaria. Y es que en multitud de ocasiones, el comprador no repara en aspectos tan esenciales como los gastos adicionales al precio de la compra del inmueble o la documentación necesaria. Por este motivo, un profesional del sector siempre debe realizar un estudio financiero previo y sin coste alguno al posible comprador, gracias al cual el cliente conocerá completamente y sin imprevistos el potencial económico real con el que cuenta, así como los gastos que deben ser asumidos por el anterior propietario y la confirmación de que el inmueble que adquiere está libre de cargas económicas. De ahí la necesidad de realizar filtros al cliente comprador en función de su interés real y sus necesidades y posibilidades de compra.

Otro aspecto detectado en ese sentido por los profesionales inmobiliarios es el hecho de que muchos vendedores se consideran como los más aptos para mostrar su vivienda, sin tener en cuenta los beneficios de enseñar casas totalmente despersonalizadas y desvinculadas emocionalmente de sus dueños. Técnicas como el Home Staging, muy común en Estados Unidos y consistente en decorar los inmuebles despersonalizándolos y sacando el máximo partido de los mismos, es constantemente utilizada por los agentes RE/MAX logrando casas mucho más atractivas para el comprador.


Tampoco podemos obviar los beneficios de trabajar en exclusiva, aspecto que al principio resulta muy difícil de comprender para los clientes, pero que mejora y acelera enormemente los resultados de venta. En RE/MAX, solo se captan propiedades en exclusiva, razón por la cual los agentes disponen de una cartera de inmuebles que trabajan de forma constante y personalizada. Esta personalización que solo concede el trabajo en exclusiva hace que los agentes se responsabilicen absolutamente de la venta de su cartera de viviendas y aúnen todos los esfuerzos necesarios para posicionarlas y localizar así al comprador ideal de esos inmuebles.

A su vez, y dependiendo de las necesidades de cada cliente, también es conveniente realizar un plan de marketing con su consecuente plan de acción publicitaria, también personalizado para cada cliente. Aspectos, que sin lugar a dudas solo conoce un agente inmobiliario, dada su dilatada experiencia y conocimientos del sector y el proceso.


Todos estos aspectos ponen de manifiesto la necesidad de contar con profesionales a la hora de realizar operaciones inmobiliarias y por los que la presencia de un agente inmobiliario se hace necesaria a la hora de realizar cualquier tipo de gestión y sobre todo las principales ventajas que genera su trabajo, frente a aquellos que optan por hacerlo sin ayuda.